不動産投資の副業

今回は不動産投資の副業について挙げてみたいと思います。

不動産と言うとあくまで住むための住宅というイメージを持っている人もいるかもしれませんが

不動産は昔から投資の対象とされています。また不労所得のイメージが強い事から投資家だけではなく

多くのサラリーマン等が不動産投資に挑戦しています。あくまでイメージ上では不動産投資は自分が労働を

する事なく家を貸すだけで自動的に家賃だけが毎月入金されてくるといった安易な想像をしてしまう人も

いるのかもしれません。確かに昔は不動産投資で安定した利益を得ていた投資家も多かったものですが、

最近は少し事情が変わっているようにも感じます。

スポンサーリンク

不動産投資の対象物件は?

不動産投資が流行ってきたのは個人的には「金持ち父さん貧乏父さん~」なんて本が売れていた頃に

不動産投資に挑戦する人が増えてきたイメージがあります。あの頃はまだまだ貸し手市場だったと思いますし

良い物件は入居者がすぐに決まるなんて時代もありました。またあの頃の不動産投資は一般市場だけではなく

競売や任意売却などから物件を手に入れ簡単にリフォームを施して貸し出すといった手法を取っていた人も

多くいたのではないかと思います。業者さんだけではなく個人の人でさえも競売物件などを入手しやすい

環境になり、競売や任売物件の中には確かに割安と思える物件も多くありました。

しかし今では競売等でも落札価格は一般市場と変わらない事もよくありますし、むしろ平均以上の高値で

落札される事もあります。また物件を入手したとしても昔のように借り手が簡単に見つかるとは限らず

良い物件は割とすぐに埋まりますが中途半端な物件は借り手が付かず条件を下げても入居者が付かずに

ただただ時間だけが過ぎていき管理費等の垂れ流し、、なんて事も珍しくありません。今後は物件自体の

競争力も今まで以上に重視していく必要があります。また不動産投資は表面利回りは10%超なんて物件は

よくありますが実質的な利回りは管理費や修繕積立金・リフォーム費や広告費等を考慮すれば5%前後が

良い所ではないでしょうか。ましてそれは部屋が埋まっていればの話で空き室期間も含まれる訳ですから

それを下回る物件も多くあるでしょう。5%前後の利回りが確保できそうな投資対象は他にも幾らでもある

訳で、まして不動産は流動性が低く今後は空家増加や人口減少等で物件・土地の資産価値は下がる一方

でしょうから、そもそも投資対象として旨味は少ないと考えるのが自然な所かと思います。それでも不動産

投資に挑戦してみるのであればやはり賃貸市場に少ない物件をあてがうべきでしょう。例えばマンションや

アパートはポータルサイト等を見ても多く出回っていますが戸建物件はどのエリアでもまだまだ少ないです。

まして高齢になればなるほどマンション等の集合住宅よりも古くても戸建でひっそり静かに暮らしたいという

ニーズは一定数ある筈ですから、そのような人たちに向けて賃貸に回した方が効率的かとも思います。

またご存じのようにマンション等でかかってくる管理費や修繕積立金は毎月の利回りを圧迫し、その負担金額も

建物が老朽化すればするほど上がっていくのが普通です。その頃に転売を試みても思うように売れず今でも

バブル期頃の売れ残り物件を見かける事が多くあります。建物だけでなく土地の価値でさえも集合住宅の場合の

持ち分率は僅かなものです。しかし多くの専門家たちが「不動産投資を始めるにはまずワンルームから」と

口を揃えて言います。それはやはりまず管理が簡単だからという理由が多いのでしょう。確かに戸建物件で

あれば外壁から配管まで全ての管理をオーナーが考えていかなければなりませんのでマンションやアパートの

方が簡単に投資を始められます。しかしその物件に競争力があるかと言えばそれは別の問題です。市場に出て

おらず類似していない物件を貸し出した方が空き室率は当然に低くなります。

スポンサーリンク

不動産投資で失敗する原因は?

不動産投資で失敗する理由は日々流出していくコストが目に見えていない場合が多いからだと思います。

よく言われる事ですが購入する際には「コストとしては毎月大体こんなものだろう」というざっくりした

収支計算しか立てない人もいます。しかし実際には予測通りに入居者が付くとは限りませんし家賃滞納

の可能性だってあります。前述したような管理費等の出費もありますし建物が傷めば修繕費用もかかります。

また保険に加入する必要もあれば固定資産税等の税金の支払いも毎年ある・管理を業者に頼めば管理委託費の

支出もありますし客付け時の広告費の支払いもあります。もしくは入居者から水漏れや電気設備等の故障の

苦情があれば対応せざるを得ないという具合に、最初に想定している以上のコストが山のように降ってくる

ケースがあるのが不動産投資の特徴でもあり、住む為の住居である以上はそこに人が絡むのもまたその特性です。

そのため最初は少しずつ失敗等を重ねながらそれを糧にして収支を上げていく努力が必要になってきます。

不動産を安く買う?投資を成功させるには?

さて物件が安く買えれば利回りも少しは改善してきそうなものですが、不動産が安く買えるかと言えば

安く買える機会なんてものは殆どありません。本当の優良物件は川上の方で成約済の事も多く、

一般市場に出回っている物件は余り物と言えば言い過ぎかもしれませんが、良質な物件は少ないものです。

また前述したように競売や任売でさえも今では割安感は少なくなっていますのであまり一般の方々が今から

参加するのは個人的にはお勧めしません。そのため物件を出来るだけ安く買うにはやはり一般の市場に出ている

物件を指値して購入する事が無難な所かと思います。提示されている販売金額よりも10~30%ほど減額した

金額を提示して購入希望を出すという方法ですね。もちろん指値が簡単に通るとは言えませんが、今では買い手

市場ですので物件の状況や売主の意志次第では割安に購入できる事も実際にあります。もちろんデタラメに指値

をするのではなく根拠を示して売主や仲介者としっかりと意思疎通を取りながらじっくり話を進めていく事が

必要になります。また建物が古めの物件や売主が売り急いでいる物件等はやはり相場よりも安く買える可能性が

あります。そのような物件を業者に頼まずホームセンター等で材料を購入し出来るだけ自分でリフォームを手掛け

利回りを上げていくような工夫をする事が大切でしょう。大家さん群の中には毎年赤字の大家さんと黒字化している

大家さんははっきりと分かれていますが、黒字大家さんの人達は大抵は細かい部分でも収益を上げるような取り組み

を毎日欠かさず行っているものです。自分でリフォームして安く上げる方法を考えたり不動産業者との付き合い方を

工夫したり自分なりの入居者募集方法を立てるとかですね。物件をそのまま入手し貸し出すだけで利益が上がるので

あれば業者がそのままやる訳であって、その間の一工夫や努力を惜しむかどうかで収益性が変わってくるのが

不動産投資の面白味の1つなのかもしれません。今回は不動産投資の副業について挙げてみました。

スポンサーリンク